Gestión inmobiliaria para todos

CB Gestión Inmobiliaria
7 jun 2020
7 Min. de lectura

Sabemos que el sector inmobiliario involucra una serie de términos que lo pueden convertir en una lista de trabalenguas para los que recién se familiarizan con ellos; por eso redactamos este artículo a manera de guía rápida para facilitar la comprensión de nuestro trabajo.

¿Qué es un inmueble?

Para iniciar este interesante tema, necesitamos establecer el concepto principal. La palabra inmueble significa “que no puede ser trasladado”. La principal diferencia entre bienes inmuebles e inmuebles es la aplicación de Derecho Civil de la que son objeto, puesto que los inmuebles pueden ser registrados y están sujetos a garantía hipotecaria. En algunos países, las aeronaves y los grandes buques también son considerados bienes inmuebles al cumplir estas dos condiciones. *Como curiosidad apuntar que los árboles y las plantas también forman parte de los bienes inmuebles según el Código Civil.

¿Qué es gestión inmobiliaria?

El término “Gestión” hace referencia a la acción de realizar actividades que conduzcan al logro de un objetivo de negocio o de un deseo específico. En ese caso, “Gestión Inmobiliaria” se puede definir como el conjunto de acciones y diligencias que realizamos para que los Clientes Compradores Potenciales se motiven a adquirir las propiedades que los Clientes Propietarios nos han encomendado para su venta. Esto abarca todo el esfuerzo que hacemos en el “Proceso Inmobiliario” que va desde la captación de un inmueble hasta el cierre de la venta y el servicio de pos-venta; toda una gama de acciones donde el marketing es una pieza clave. De esta manera conocer el comportamiento del mercado inmobiliario y diseñar estrategias y planes de acción que nos van a conducir al logro de esos objetivos.

¿Qué actividades se realizan en la gestión de activos inmobiliarios?

Según la actividad de negocio realizada, podemos encontrar diferencias en el sector divididas en las siguientes categorías:

1. Promoción

La compra de terrenos y edificaciones para su urbanización, parcelación, construcción o rehabilitación. Se pueden hacer directamente o por medio de terceros, para su posterior venta. Es lo que conocemos como promoción inmobiliaria.

2. Inversión

Las inversiones inmobiliarias son las inversiones en bienes inmuebles (terrenos o edificaciones) realizadas por empresas o particulares con el fin de obtener rentas a través del tiempo siendo el rendimiento obtenido a través de ellas independiente a la actividad habitual de la empresa o la persona.

3. Financiación

El concepto de financiación inmobiliaria reúne todas las modalidades de financiación que permiten acometer la adquisición o desarrollo de proyectos cuyo objeto son activos inmobiliarios. Constituye, por tanto, el conjunto de medios a través de los cuales se obtienen los recursos necesarios para llevar a cabo un negocio o inversión de esta naturaleza. Su evolución ha estado condicionada por los cambios acaecidos con el transcurso de los años, dando lugar a nuevos formatos que pudieran satisfacer las necesidades surgidas de nuevas realidades. Así, de los tradicionales préstamos y créditos bancarios se ha dado paso a otras soluciones como leasing inmobiliario, préstamos sindicados, títulos y bonos, etc., proporcionando una respuesta adecuada a las necesidades de cada momento.

A continuación introducimos cuatro conceptos financieros que son importantes conocer para ser un experto en el mundo de bienes raíces. Más adelante dedicaremos un artículo a cada uno de ellos ya que son básicos al momento de invertir.

Préstamo hipotecario: Es el producto que le permite al cliente disponer de la cantidad necesaria de dinero para comprar o rehabilitar una vivienda u otro inmueble. Las entidades de crédito exigen una garantía antes de conceder un préstamo. En el caso de los hipotecarios, el titular del préstamo pone de garantía (hipoteca) el propio inmueble, que pasará a la entidad financiera en caso de impago. Además de esta garantía hipotecaria se ofrece, como en un préstamo personal, su garantía personal.
FIRBI y FIBRA: Los Fondo de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles (FIRBI) y el Fideicomiso de Titulización para Inversión en Renta de Bienes Raíces (FIBRA) son instrumentos (programas) de inversión del sector real estate mediante los cuales se emiten certificados de participación en la bolsa de valores según el marco regulatorio, estos incluyen incentivos tributarios para impulsar el mercado de capitales en Perú. Tanto FIRBI como FIBRA emiten sus programas de certificados de participación vía oferta pública primaria en la Bolsa de Valores de Lima BVL (regulado por la Superintendencia de Mercado de Valores) FIBRA emite su certificación mediante una sociedad de empresa titulizadora y el FIRBI por una sociedad administradora de fondo. Estos instrumentos tienen como benchmark a los Real Estate Investment Trust (REITs) estadounidenses y mexicanos.
REIT (Real Estate Investment Trust): es otra opción de financiamiento. Se creó en 1960 por el Congreso de EEUU con el objetivo e que las inversiones a gran escala en bienes inmobiliarios fueran accesibles para pequeños inversores. Consiste en equiparar la inversión de productos inmobiliarios a la inversión de cualquier industria a través de la compra de valores. (La mayor parte de los REIT cotiza en bolsa) Un REIT no deja de ser un vehículo transparente de inversión, que aporta ciertas ventajas respecto a otros modelos, como pueden ser los fondos de inversión inmobiliaria, ofreciendo una inversión de bajo riesgo y una compensación atractiva, además de gozar de ventajas fiscales con respecto a inmobiliarias tradicionales.
Crowdfunding inmobiliario: El crowdfunding es un método de financiación para startups a cambio de un porcentaje de sus empresas; este movimiento, que se conoce con el nombre de equity crowdfunding. En el rubro inmobiliario sabemos que a la hora de comprar una vivienda el precio suele ser uno de los motivos principales por los que la gente tiene dificultades a la hora de invertir. En la actualidad, crowdfunding inmobiliario es una nueva forma de invertir en vivienda sin tener que realizar un gran aporte de capital. La gente común y corriente puede ser inversor y elegir en qué proyecto colocar sus ahorros. Se abre la inversión de la vivienda al público en general incluyendo gente con poca capacidad económica brindando la posibilidad de entrar y salir del sistema.

4. Servicing

Las empresas de servicing son gestoras inmobiliarias, con la particularidad de que también incorporan la gestión de carteras de crédito moroso. En nuestro país, los servicers inmobiliarios se encargan de gestionar, controlar y optimizar las carteras inmobiliarias de las entidades financieras, conformadas en gran parte por activos dañados. La actual evolución del sector confirma que el servicing inmobiliario supone un negocio meramente temporal, al menos tal y como está concebido hoy día.

¿Cuáles son los impuestos que afectan los inmuebles?

El bien inmueble está sujeto a una serie de impuestos que conviene conocer. Algunos de estos impuestos son tan familiares como el IBI (impuesto de bienes inmuebles) que recaudan los ayuntamientos y que gravan (perder atractivo en el mercado) la propiedad a fecha 1 de enero. Otros de los impuestos que gravan la propiedad de un inmuebles son:

Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. También conocido como impuesto de plusvalía, se paga cuando aumenta el valor de la tierra en el que se asienta el inmueble.
Impuesto sobre la renta. Una vez al año, los propietarios de inmuebles deben rendir cuentas con hacienda.
Impuesto sobre el patrimonio. Criticado por muchos, la realidad es que sigue siendo vital para muchas comunidades autónomas, excepto en la Comunidad de Madrid, donde ha alcanzado la bonificación del 100%.

¿Cuáles son los servicios que ofrecen las agencias de gestión inmobiliaria?

Servicios legales y jurídicos sobre la adquisición o la venta de bienes inmuebles, de manera que quienes deseen invertir en ello o realizar operaciones de este tipo estén asesorados e informados sobre los riesgos, los beneficios y las consideraciones de dichas acciones.
Labores de inscripción de titularidad de los bienes a los que aspira una compañía o un tercero, un derecho al que se accede no sólo tras el desembolso de la suma acordada; es, ante todo, un trámite con etapas claramente definidas.
Regularización de impuestos u otros compromisos similares que hayan sido adquiridos por parte de las compañías al poseer la titularidad de un bien inmueble, por ejemplo aquellos que se contraen con instituciones estatales, Hacienda, organizaciones, fundaciones, etc. En este punto también entran las deudas con las comunidades o con terceros en general.
Valoración de los inmuebles de forma separada, es decir, se realiza un estudio de cada uno de los activos inmobiliarios que una organización quiera comprar o vender con el objetivo de sopesar sus beneficios y su rentabilidad.
Negociación, gestión o intermediación en conflictos en los que esté de por medio uno o varios bienes inmobiliarios.

¿Cuáles son las áreas que se deben tomar en cuenta para valorizar una propiedad?

Área bruta: Es la superficie encerrada dentro de los linderos de la poligonal de un terreno rústico.
Área común: Área libre o techada de propiedad común de los propietarios de los predios en que se ha subdividido una edificación. Se mide entre las caras de los muros que la limitan. En el caso de áreas comunes colindantes con otros predios se mide hasta el límite de propiedad.
Área de recreación pública: Superficie destinada a parques de uso público.
Área Libre: Es la superficie de terreno donde no existen proyecciones de áreas techadas. Se calcula sumando las superficies comprendidas fuera de los linderos de las poligonales definidas por las proyecciones de las áreas techadas sobre el nivel del terreno, de todos los niveles de la edificación y hasta los límites de la propiedad.
Área neta: Es la superficie de terreno resultante después de haberse efectuado las cesiones para vías y los aportes reglamentarios.
Área ocupada: Es la suma de las superficies techadas y sin techar de dominio propio, encerrada dentro de los linderos de una poligonal medida hasta la cara exterior de los muros del perímetro o hasta el eje del paramento divisorio en caso de colindancia con otro predio. No incluye los ductos verticales.
Área Techada: Es la suma de las superficies de las edificaciones techadas. Se calcula sumando la proyección de los límites de la poligonal que encierra cada piso, descontando los ductos. No forman parte del área techada, las cisternas, los tanques de agua, los espacios para la instalación de equipos donde no ingresen personas, los aleros desde la cara externa de los muros exteriores cuando tienen como fin la protección de la lluvia, las cornisas, balcones y jardineras descubiertas y las cubiertas de vidrio u otro material transparente cuando cubran patios interiores. Los espacios a doble o mayor altura se calculan en el nivel del techo colindante más bajo.
Área Total de la Edificación: Suma del área de todos los pisos, secciones horizontales de muros, voladizos, balcones y pórticos que componen una edificación.
Área urbana: Es el área destinada a usos urbanos, comprendida dentro de los límites urbanos establecidos por los Instrumentos de Planificación Territorial.

Esperamos que este artículo te haya sido útil. En CB Gestión Inmobiliaria sabemos que el conocimiento es una llave que puede abrir muchas puertas, por ello, ponemos a tu disposición información relevante para que puedas abrir las mejores.

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